La experiencia del Complejo Turístico El Morro demuestra que la cooperación entre el Estado y la empresa privada puede transformar un territorio. Adaptar esa lógica a La Guaira exige combinar planificación urbana, financiación de largo plazo, inversión productiva y una gestión rigurosa del riesgo.
Una reconstrucción que debe convertirse en oportunidad de desarrollo
La reconstrucción de La Guaira plantea un desafío que trasciende la reposición de viviendas, la rehabilitación de vías y la recuperación de los servicios públicos. Se trata de restablecer las condiciones para que un territorio estratégico de Venezuela pueda recuperar su actividad económica, atraer inversiones, generar empleo y mejorar sosteniblemente la calidad de vida de sus habitantes.
La emergencia sísmica de junio de 2026 ha vuelto a poner en primer plano la vulnerabilidad de las infraestructuras del litoral y la necesidad de incorporar criterios rigurosos de seguridad y planificación territorial. La experiencia acumulada tras el desastre de 1999 ya había advertido sobre las consecuencias de separar la reconstrucción física de la gestión del riesgo, el ordenamiento urbano y la continuidad institucional.
La pregunta económica fundamental es cómo financiar una transformación de esta magnitud en un país con restricciones fiscales, necesidades de inversión concurrentes y una infraestructura que requiere mucho más que reparaciones puntuales.
Una alternativa consiste en estudiar un modelo venezolano que, pese a las diferencias de época y de contexto, ofrece lecciones valiosas: la Compañía Anónima Turística de Oriente, CAZTOR, promotora del Complejo Turístico El Morro, en el estado Anzoátegui.
La propuesta no es reproducir literalmente aquella experiencia. Es recuperar su principio económico fundamental: articular el suelo, la inversión en infraestructura, el capital privado y una visión territorial de largo plazo mediante una estructura institucional capaz de coordinar su ejecución.
CAZTOR: cuando la planificación se convirtió en una obra concreta
El 12 de septiembre de 1968 se registró CAZTOR con el objeto de promover, construir y comercializar el Complejo Turístico El Morro, desarrollado sobre terrenos aportados por los concejos municipales de Bolívar y Sotillo. La iniciativa contó con capital inicial de la Corporación Venezolana de Fomento (CVF) y tuvo como promotor al ingeniero Daniel Camejo Octavio, junto a Alberto Silva Guillén y Freddy Mogna Cruz vinculados anteriormente a importantes proyectos turísticos venezolanos.
El proyecto contempló la transformación de aproximadamente 888 hectáreas, distribuidas entre el sector de Las Salinas y la península de El Morro. La magnitud de la intervención exigió ejecutar movimientos de tierra, dragado de canales, vialidad, redes de servicios públicos y marinas, creando las condiciones físicas para el desarrollo residencial, turístico y comercial del complejo. No se trataba, por tanto, de una urbanización convencional, sino de una operación integral de transformación territorial que requería planificación, ingeniería, financiación de largo plazo y coordinación entre actores públicos y privados.
La magnitud de la operación exigía algo más que un promotor inmobiliario convencional. Era necesario ejecutar obras de urbanización e ingeniería antes de que buena parte del terreno pudiera comercializarse y adquirir su valor potencial.
La financiación combinó aportes de la CVF, crédito bancario y recursos procedentes de la venta de parcelas. Según la crónica histórica de CAZTOR publicada por Aquavilla, en 1976 se obtuvo un préstamo del Bank of America avalado por la CVF. Las ventas de parcelas, iniciadas mediante acuerdos comerciales, contribuyeron también a financiar las obras.
Este mecanismo resulta especialmente relevante. El proyecto no dependía exclusivamente de asignaciones presupuestarias ni de una inversión privada aislada: articulaba respaldo público, financiación crediticia, ejecución de infraestructura y comercialización inmobiliaria.
La continuidad institucional también fue importante. El proyecto atravesó distintas administraciones nacionales y regionales, con cambios en la dirección de la empresa, mientras avanzaban las obras. La crónica histórica registra, entre otros hitos, la ejecución de más de 20 kilómetros de canales durante las primeras etapas del desarrollo.
El Morro demuestra que una intervención territorial de gran escala puede desarrollarse a lo largo de varios períodos de gobierno cuando existe un proyecto identificable, una estructura ejecutora y una combinación de recursos que permita sostenerlo.
Conviene, no obstante, establecer una precisión: CAZTOR constituye un excelente antecedente venezolano de cooperación entre el sector público y el privado, pero no debe equipararse automáticamente con una asociación público-privada (APP) bajo los estándares jurídicos y financieros contemporáneos. Para establecer esa equivalencia sería necesario examinar sus estatutos, los convenios de aportación de terrenos, los contratos de financiación y la distribución de riesgos y beneficios.
Lo valioso es la lógica económica que permite estudiar.
El principio financiero: crear valor para financiar el desarrollo
Una de las principales dificultades de la reconstrucción urbana es que buena parte de la inversión inicial no produce ingresos directos. Los drenajes, las redes de agua, la vialidad, el saneamiento y la estabilización de terrenos son indispensables, pero no siempre pueden pagarse mediante tarifas o ingresos comerciales.
Sin embargo, esas inversiones pueden aumentar el valor económico de las áreas donde se ejecutan. Un terreno con acceso, servicios, seguridad y ordenamiento puede adquirir un valor muy superior al de un terreno sin urbanizar.
Este fenómeno abre una posibilidad: capturar una parte del valor creado por la inversión y utilizarla para financiar nuevas etapas del desarrollo.
El mecanismo puede funcionar de varias maneras:
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Comercialización competitiva de parcelas públicas previamente urbanizadas, cuando resulte jurídicamente procedente.
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Concesiones de largo plazo para desarrollar y operar instalaciones turísticas, comerciales o logísticas.
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Participación pública en sociedades de desarrollo mediante aportes de terrenos valorados independientemente.
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Instrumentos de recuperación de plusvalías y contribuciones por mejoras, siempre que exista habilitación legal.
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Ingresos derivados de la operación de activos y servicios que tengan una demanda económicamente demostrable.
La secuencia es relativamente sencilla: se planifica el territorio, se invierte en infraestructura, se habilitan usos productivos, aumenta el valor de los activos y una parte de ese incremento retorna al proyecto para financiar nuevas intervenciones.
No se trata de asumir que toda obra genera beneficios suficientes para recuperar su costo. La viabilidad depende de la demanda, la ubicación, la inversión requerida, los precios, los plazos, las condiciones financieras y los riesgos de ejecución.
Tampoco significa que todas las obras públicas deban autofinanciarse. La protección contra inundaciones, la reducción del riesgo sísmico, la vivienda social y los servicios esenciales pueden requerir recursos fiscales o financiación concesional. Su rentabilidad debe evaluarse en términos sociales y económicos, no únicamente mediante flujos de caja comerciales.
La lección consiste en identificar qué componentes pueden generar ingresos, cuáles producen beneficios públicos y cómo combinarlos sin ocultar obligaciones fiscales ni trasladar riesgos injustificadamente al Estado.
La Guaira: un territorio con activos estratégicos complementarios
La Guaira ofrece condiciones excepcionales para estudiar una operación de desarrollo territorial que integre distintas actividades económicas y sistemas de infraestructura crítica.
Su posición geográfica articula el puerto de La Guaira, el Aeropuerto Internacional de Maiquetía y la conexión vial con Caracas, además del litoral turístico, el patrimonio histórico y una población cuya actividad económica depende en buena medida de la continuidad de estos sistemas. A este conjunto se suman dos instalaciones esenciales para el funcionamiento del país: la planta de distribución de combustibles de Catia La Mar y la planta de generación termoeléctrica de Tacoa.
La presencia simultánea de infraestructuras portuarias, aeroportuarias, energéticas y de distribución de combustibles confiere al litoral una dimensión que supera ampliamente su potencial turístico e inmobiliario. La Guaira constituye un territorio estratégico para la conectividad nacional, el abastecimiento energético y la actividad logística, con posibilidades de desarrollar servicios asociados al comercio exterior, el transporte, el turismo y las actividades empresariales.
Esta concentración de activos también implica una responsabilidad mayor en materia de planificación. La reconstrucción debe garantizar la continuidad operativa de las instalaciones críticas, mejorar sus conexiones con el resto del territorio y reducir su exposición a amenazas naturales. El desarrollo urbano y turístico debe ser compatible con las exigencias de seguridad, protección ambiental y funcionamiento de estas infraestructuras.
.Estos activos no deben analizarse de manera aislada. La actividad portuaria puede demandar servicios logísticos; el aeropuerto facilita la conectividad de viajeros y empresas; el turismo requiere accesos, saneamiento, seguridad y espacios públicos; y la recuperación de áreas urbanas puede estimular el comercio y la inversión residencial.
La oportunidad consiste en desarrollar una estrategia que conecte esos componentes mediante proyectos con responsabilidades, financiación y objetivos verificables.
Pero el territorio impone restricciones severas. La estrecha franja entre el mar y la montaña, las quebradas, los suelos de características diversas y las amenazas sísmicas e hidrológicas obligan a determinar primero dónde es seguro construir y qué usos son compatibles con cada área.
La reconstrucción no puede convertirse en una carrera por edificar rápidamente. La evaluación geológica, geotécnica e hidrológica, la microzonificación sísmica, la aplicación de las normas de construcción y la protección de los cauces deben preceder a las decisiones definitivas de inversión. La evidencia técnica sobre Vargas y La Guaira acumulada desde 1999 constituye una referencia indispensable para ese trabajo.
La planificación debe determinar dónde reconstruir, dónde rehabilitar, dónde reubicar y qué terrenos deben permanecer libres de edificaciones por razones de seguridad.
CAZTOR 2.0: una entidad promotora de desarrollo territorial
Una propuesta para La Guaira podría comenzar con la creación de una entidad promotora de desarrollo territorial, estructurada como sociedad o vehículo de propósito específico y sometida a un marco jurídico transparente.
Su misión sería coordinar proyectos, organizar la participación de inversionistas, gestionar terrenos habilitados, estructurar contratos y asegurar que las inversiones privadas respondan a un plan maestro de desarrollo.
No debería sustituir a los organismos públicos responsables de la regulación, la planificación urbana, la protección civil o los servicios esenciales. Su función sería articular las inversiones y facilitar su ejecución dentro de las competencias legales correspondientes.
El modelo tendría cuatro componentes.
1. El sector público: ordenamiento, suelo e infraestructura básica.
Las autoridades identificarían los terrenos disponibles, resolverían los problemas de titularidad, establecerían los usos permitidos y definirían las infraestructuras prioritarias. Los terrenos aportados al proyecto deberían contar con valoración independiente, reglas claras de uso y mecanismos de protección del interés público.
Las inversiones que no puedan generar ingresos comerciales suficientes tendrían que financiarse mediante presupuestos públicos, cooperación internacional, créditos concesionales u otros instrumentos adecuados.
2. La entidad promotora: coordinación y ejecución.
El vehículo de desarrollo prepararía los proyectos, contrataría estudios, organizaría licitaciones y coordinaría las fases de urbanización. Su gobierno corporativo debería incorporar criterios profesionales, auditoría externa, publicación de contratos y rendición de cuentas.
3. El sector privado: capital, tecnología y operación.
Los inversionistas participarían en proyectos definidos mediante procesos competitivos. Podrían incluir desarrolladores urbanos, operadores hoteleros, empresas logísticas, proveedores de infraestructura y fondos especializados.
Cada contrato tendría que precisar la inversión comprometida, los plazos, los estándares técnicos, las fuentes de ingresos, las obligaciones de mantenimiento y las consecuencias del incumplimiento.
4. Los ciudadanos: derechos, participación y beneficios.
La reconstrucción debe reconocer la propiedad privada, los derechos de los residentes y las necesidades de las comunidades afectadas. La valorización del suelo no puede utilizarse como justificación para desplazar arbitrariamente a sus habitantes ni para transferir activos públicos sin contraprestación adecuada.
La participación ciudadana, la transparencia de las decisiones y los mecanismos de reclamación formarían parte de la arquitectura institucional, no serían añadidos posteriores.
Un programa por etapas para reducir riesgos
La experiencia de CAZTOR sugiere la conveniencia de trabajar con una visión integral, pero eso no significa ejecutar todos los proyectos simultáneamente.
Una estrategia razonable tendría cuatro fases.
Primera fase: diagnóstico y preparación. Inventario catastral, evaluación de daños, estudios de riesgos, identificación de terrenos aptos, análisis de propiedad y elaboración de un plan maestro. También se determinarían las necesidades prioritarias de vivienda, servicios y actividad económica.
Segunda fase: infraestructura habilitante. Recuperación de drenajes, saneamiento, agua potable, vialidad, espacios públicos y demás sistemas esenciales. Las obras se priorizarían según su urgencia, su contribución a la reducción de riesgos y su capacidad para habilitar nuevos proyectos.
Tercera fase: proyectos ancla. Licitación de desarrollos turísticos, comerciales, residenciales y logísticos en las áreas que los estudios determinen como aptas. Cada proyecto contaría con su propio análisis de demanda, financiación y rentabilidad.
Cuarta fase: reinversión y expansión. Los ingresos netos que contractualmente correspondan al vehículo promotor podrían financiar nuevas intervenciones, una vez cubiertos los costos operativos, las obligaciones financieras y las reservas necesarias para mantenimiento.
El avance entre fases estaría condicionado al cumplimiento de metas verificables. No se comprometerían grandes cantidades de capital en proyectos cuya seguridad técnica, viabilidad económica o situación jurídica no estuviera suficientemente acreditada.
Las condiciones para que funcione
El modelo solo sería viable si supera cinco pruebas.
La primera es la seguridad jurídica. Los derechos sobre el suelo, los contratos y los mecanismos de solución de controversias deben estar claramente definidos.
La segunda es la transparencia. La selección de socios, las valoraciones de terrenos, las condiciones de financiación y los contratos deben someterse a procedimientos competitivos y auditorías independientes.
La tercera es la disciplina financiera. Deben publicarse las inversiones comprometidas, los desembolsos efectivos, los ingresos, las obligaciones contingentes y los riesgos fiscales. Un aval público, por ejemplo, no es gratuito: constituye una exposición que debe valorarse y divulgarse.
La cuarta es la asignación adecuada de riesgos. El Estado no debería garantizar indiscriminadamente la rentabilidad de los inversionistas. Los riesgos de construcción, demanda, operación y financiación deben asignarse según la capacidad de cada parte para administrarlos.
La quinta es la continuidad institucional. Los proyectos de transformación territorial requieren horizontes de varios años. Para sostenerlos frente a los cambios políticos, las obligaciones contractuales, los criterios técnicos y los mecanismos de supervisión deben ser públicos y verificables.
A estas condiciones se añade una exigencia irrenunciable: la reconstrucción debe reducir la vulnerabilidad, no reproducirla. Ningún incentivo inmobiliario puede prevalecer sobre las restricciones derivadas del riesgo natural y la seguridad de las personas.
Reconstruir una ciudad, desarrollar una economía
CAZTOR ofrece un antecedente histórico que merece un estudio más profundo. Su trayectoria muestra cómo una iniciativa respaldada por instituciones públicas pudo combinar terrenos, financiación y comercialización para ejecutar un proyecto territorial de gran escala. No demuestra que ese modelo pueda trasladarse sin modificaciones, pero sí proporciona elementos concretos para diseñar una nueva estructura de desarrollo.
La Guaira necesita una solución adaptada a su realidad física, social, financiera e institucional. Su reconstrucción debe atender las necesidades inmediatas de la población y, simultáneamente, crear condiciones para la recuperación de la actividad productiva.
La asociación público-privada puede contribuir a ese propósito cuando está bien diseñada: no como mecanismo para privatizar los beneficios y socializar las pérdidas, sino como un contrato transparente para compartir inversiones, riesgos, responsabilidades y resultados.
La idea de CAZTOR 2.0 sería convertir la planificación territorial en una plataforma de inversión productiva, capaz de integrar suelo, infraestructura, turismo, logística, vivienda y servicios bajo una visión de largo plazo.
La cuestión decisiva no es si el Estado o la empresa privada deben reconstruir La Guaira por separado. Es cómo organizar sus capacidades, establecer reglas confiables y crear un mecanismo financiero que permita sostener el desarrollo sin comprometer la seguridad de los ciudadanos ni la estabilidad de las finanzas públicas.
El objetivo final no debería ser simplemente recuperar lo perdido. Debería ser construir un litoral más seguro, productivo y conectado con la economía venezolana.
Fuentes consultadas
[1] Genatios, Carlos y Lafuente, Marianela. Vargas: desastre, proyecto y realidad. Veinte años después de las lluvias de 1999. Ediciones CITECI y Ediciones de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, 2020. Estudio sobre la planificación de la reconstrucción, la gestión del riesgo y las deficiencias de ejecución posteriores al desastre de 1999.
[2] Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), Venezuela. “Reconstruir el sistema de agua para una recuperación más resiliente en La Guaira”, 21 de julio de 2026. Referencia sobre la recuperación de infraestructura esencial y la incorporación de resiliencia en las inversiones.
https://www.undp.org/es/venezuela/noticias/reconstruir-el-sistema-de-agua-la-guaira
[3] Aquavilla. “El Morro: historia de un proyecto”. Crónica histórica sobre la constitución de CAZTOR, los promotores, las fuentes de financiación, la ejecución de las obras y la continuidad del proyecto.
https://aquavilla.com.ve/inmobiliaria/el-morro/historia
[4] Fundación Arquitectura y Ciudad. “2000 • Sector Península del Complejo Turístico El Morro, Puerto La Cruz”, 9 de mayo de 2015. Reseña sobre la extensión del complejo, sus sectores y los antecedentes de su desarrollo.
[5] Noticias Diarias / Informe 25. “Daniel Camejo Octavio le vio a Anzoátegui un enorme potencial”, abril de 2014. Recoge testimonios retrospectivos sobre la concepción del proyecto, sus promotores y la búsqueda de financiación.
https://www.noticiasdiarias.informe25.com/2014/04/daniel-camejo-octavio-le-vio-a-anzoategui.html
[6] Associated Press (AP). “Warnings ignored as Venezuela coastal towers faced quake forces they couldn’t take”, 30 de septiembre de 2026. Investigación periodística sobre los riesgos sísmicos del litoral, los antecedentes de planificación y las decisiones de construcción en zonas vulnerables.
https://apnews.com/article/596380b06d00a8c4832081b4d43677fe
[7] Morán, David “La Guaira, Saliendo de la trampa de la emergencia permanente”. Charla donde Morán propone pasar de la emergencia a la reconstrucción mediante ingeniería forense, reordenamiento territorial y un fideicomiso independiente a 50 años que integre inversión privada y mercados de capitales, para garantizar obras resilientes e inmunes a los ciclos políticos
https://www.youtube.com/watch?v=Y948_3WVOgY
Nota metodológica: La propuesta de CAZTOR 2.0 es un planteamiento conceptual; su instrumentación exigiría estudios de factibilidad, revisión jurídica y análisis financiero específicos.
David Morán Bohórquez es ingeniero industrial. Miembro de la Comisión de Energía de la Academia Nacional de Ingeniería y Hábitat de Venezuela y del Consejo Directivo de Cedice Libertad.
